本文来源：时代周报 作者：林欣禾
蹉跎13年的南苑新村旧改迎来转机。
“读书的时候就听说要拆迁，现在我都三十多岁了，终于看到了回家的希望。”南苑新村业主谢晓（化名）告诉时代周报记者。
和谢晓一样在外漂泊的南苑新村居民，还有一千多户。他们之中，有的业主远居惠州淡水，盼望着早日归家；有的业主说，签约时还是单身，现在二胎都生了，希望旧改进度能快一点；有的业主已到耄耋之年，渴望结束漂泊。
南苑新村位于深圳市南山区南头街道，毗邻南山区政府、深圳大学、桃园地铁站，是南山区级次中心组成部分。2010年，南苑新村被纳入城市更新计划，因为拆迁困难至今未能拆除重建。
现在，一纸行政征收令将结束业主们的漫长等待，南苑新村的重建正式进入倒计时。
南苑新村小区里的支持旧改标语
行政力量介入南苑新村旧改
业主们一等再等，南苑新村旧改终于取得重要进展。
12月15日，深圳市南山区城市更新和土地整备局发布《深圳市南山区南头街道南苑新村城市更新单元房屋征收提示》（以下简称“《征收提示》”）。《征收提示》称，因公共利益需要，根据《深圳经济特区城市更新条例》规定，拟对南苑新村城市更新单元范围内房屋实施征收，由南头街道办事处作为房屋征收实施单位。
12月18日，南山区南头街道南苑新村项目行政征收办公室揭牌。根据征收流程，南山区人民政府后续将正式公告房屋征收决定——由政府相关部门取得未签约户物业权利并与市场主体签署搬补协议、确认实施主体资格，组织相关部门对未签约户实施强制搬迁和房屋拆除。
南山区南头街道南苑新村项目行政征收办公室揭牌
“街道作为征收实施单位，一定会依法依规，在规定时间内推进行政征收工作。”南头街道党工委副书记宋敬昌在接受媒体采访时呼吁极少数未签约户抓紧签约，实现项目早日动工建设。
从纳入城市更新计划到启动房屋行政征收的13年里，南苑新村经历了太多曲折。
2010年4月19日，南苑新村与鹤塘小区、龙溪花园、木头龙小区、海涛花园等8个旧住宅小区被纳入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》，成为首批试点改造项目。2011年年底，深圳万科通过股权收购的方式介入，开始主导南苑新村的拆迁重建工作。
2013年1月，因涉及信访问题，南苑新村旧改暂缓。直至2019年7月31日，深圳市规划和自然资源局南山管理局重新公示南苑新村规划草案，旧改得以重新启动。
此后四年，博弈仍在上演，已签约业主们屡次在希望中等来失望。
2021年3月15日，南苑新村的申报主体深圳市万科南苑房地产开发有限公司发布《深圳市南山区南头街道南苑新村城市更新项目搬迁公告》称，项目推进、签约情况已经达到《深圳经济特区城市更新条例》规定的行政调解及个别征收的双95%条件，“现我司已经与相关职能部门沟通推进，在本年度将迎来突破性的进展。”
彼时，南苑新城城市更新办公室一名工作人员向时代周报记者表示，行政征收工作预计（2021年）年底可以启动。这一期盼落空了。
2022年11月，深圳市规划和自然资源局发布关于《南山区南头街道南苑新村城市更新单元规划》的公告，标志着项目专规正式获批。此时，南苑新村的拆迁谈判工作仍然阻滞不前。
为推动项目加快签约，南苑新村于今年3月启动行政调解工作，成为南山首个启动行政调解的旧改项目。南头街道办是南苑新村行政调解事项的具体实施机关，南山区城市更新和土地整备局、南山区司法局参与行政调解并做好业务指导等相关工作。
调解期间，南苑新村累计完成9户权利人签约。据《南方都市报》报道，截至目前，南苑新村涉及拆迁户1400余户，仅剩余极个别留守户未签约，签约率超99%。
“从正式征收到开工建设，顺利的话仍然需要半年到一年时间。”一名业内人士向时代周报记者表示。可供参考的是，深圳首个启动房屋征收的旧改项目木头龙小区，由罗湖区城市更新和土地整备局在2019年8月发布房屋征收提示，于2020年3月实质性动工建设，耗时约8个月。
更新条例化解拆迁难题
南苑新城旧改困境的突破口在于《深圳经济特区城市更新条例》。
深圳总面积约1997平方公里，仅相当于1/8个北京、1/3个上海、1/4个广州。由于土地资源紧张，深圳是全国第一个提出“城市更新”概念的城市，自2004年起陆续出台多个规章及配套政策。
随着城市更新的推进，挑战越发复杂，最难攻克的莫过于拆迁。
一组数据可见端倪。和南苑新村一同纳入城市更新计划的海涛花园，权利主体一共1260户。根据媒体报道，截至2019年8月，海涛花园完成签约1162户，到2020年4月，已签约户数上升至1174户，长达8个月时间里仅新增签约权利人12户。南苑新村在行政调解的3个多月里，也仅完成9户权利人签约。
为化解拆不动、赔不起、玩不转的旧改顽疾，《深圳经济特区城市更新条例》在2020年12月30日获表决通过，并于2021年3月1日起正式施行。
“破解拆迁难”，被业内认为是《深圳经济特区城市更新条例》的灵魂和核心。
和2009年发布的《深圳市城市更新办法》相比，《深圳经济特区城市更新条例》创设“个别征收+行政诉讼”制度，规定旧住宅区城市更新项目个别业主经行政调解后仍未能签订搬迁补偿协议的情况下，为了维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实施，区人民政府可以对未签约部分房屋实施征收。
深圳市城市更新和土地整备局认为，城市更新改造是城市规划实施的组成部分，是对城市整体空间与土地价值的重构。开展城市更新的目的是落实城市规划，提升城市基础设施建设和管理水平，完善公共服务配套设施，改善人居环境质量，实现对周围片区的良性辐射，带动整个城市的可持续发展，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关基于公共利益予以征收的规定精神。
《深圳经济特区城市更新条例》落地不久，就有旧改项目依条例启动房屋征收程序。
2022年7月5日，深圳市罗湖区人民政府发布《深圳市罗湖区人民政府房屋征收决定书》，依法征收罗湖区桂园街道蔡屋围城市更新统筹片区蔡屋围（城中村）项目一期子项目B范围内的蔡屋围新八坊4号房屋、新十坊9号房屋。这标志着深圳更新条例时代的首单房屋征收案例正式落地。
蔡屋围项目的顺利征收，为其他旧住宅小区的拆迁谈判工作打了个样，深陷拆迁泥潭的旧改迎来曙光。
南苑新村成为南山区第一个“吃螃蟹”的旧改项目。南山区城市更新和土地整备局副局长覃艳在接受媒体采访时表示，后续更新局将按照相关规定，积极推进南苑新村项目行政征收相关工作。
根据《南山区南头街道南苑新村城市更新单元规划》，南苑新村完成重建后，将供应住宅22万平方米、商业约8.5万平方米、办公约5万平方米、商务公寓约14万平方米以及公共配套设施约1.3万平方米，项目范围内亦配套一所12班幼儿园、公交首末站、社会体育活动场地及相关社区公共配套。
南苑新村重建后的示意沙盘
