2022年至今，房地产市场压力巨大。
据CRIC数据显示，在整体市场环境低迷的情况下，二手房成交表现相对新房市场出现了“逆袭”。
7月重点30城成交环比下降16%，同比下降33%。与此同时，7月主要城市二手房成交规模继续放量，在年内高位基础上继续上涨。
一直以来，新房市场与二手房市场成交走势都比较同步，然而自7月伊始，全国一二手房市场走势逐渐分化，新房成交同比由正转负，而二手房成交同比增速则出现回升。
01 二手房成交走势好于新房
2022年7月迎来传统销售“淡季”，受供应显著缩量影响，成交也迎来回落，CRIC数据显示，7月30个监测城市成交面积为1745万平方米，环比下降16%，同比下降33%，前7月累计同比下降45%，降幅有小幅收窄趋势。
二手房市场却在经历了长达半年以上的市场下行期和数月的政策救市后，主要城市二手房市场展现出具有韧性的一面，市场规模快速回暖。
7月15个重点城市二手房成交量为511万平方米，环比上涨3%，同比降幅收窄至11%。受此拉动，15城前7月累计同比降幅收窄至38%。其中，苏州、东莞、佛山、衢州和宝鸡环比涨幅超10%；北京环比上涨约7.8%。
从全国重点城市新房与二手房成交面积同比增速对比来看，一直以来，全国重点城市新房、二手房成交走势几乎同步，一直到2022年第27周（6.27-7.3），也就是7月伊始，全国一二手房市场走势逐渐分化，新房成交同比由正转负，跌幅扩大至40%以上，随后出现收窄，而二手房成交同比增速则逐周回升。
从2022年第26周至第34周（6.20-8.21）的具体情况来看，自7月初起，全国重点城市二手房成交面积同比增速就开始逐步上升，一直到第31周（7.25-7.31）也就是7月底，全国重点城市二手房成交面积同比增速开始出现回调，但仍维持20%以上的增速，与一手房相比明显较好。
02 二手房指导价松绑助推市场
具体到城市来看，CRIC数据显示，第34周（8.15-8.21）15个重点监测城市二手房成交143.9万平方米，15个重点城市中八成二手房成交面积较年内周平均上涨。
其中成交面积最高的是成都，为33.17万平方米，环比下跌1.1%，这主要是由于第33周成都成交面积33.45万平方米环比上涨40%，第34周成都延续上周的成交高位。
另外，北京二手房成交面积为27.5万平方米，排名二，环比上升6%，同比下降14%。市场成交结束短暂调整，规模连续3周环比增长。
对此成都机构负责人表示，近期成都二手房成交较高的主要原因有二：“主要原因是两个，一个是去年成都二手房出台了‘二手房限价’的政策，在这一政策执行最为严格的时候，超过限价的房源无法交易，受其影响，成都二手房成交量不足正常年成交量的一半，这就导致了去年的很多成交都延迟到了今年。第二个原因是因为现在成都的信贷对二手房有放松，以前贷不了款的房子，现在都可以贷款，并且利率创到成都近几年房贷利率最低，所以说纷纷也都在出手。”
CRIC数据显示，自2022年3月以来，成都二手房成交量开始反超新房，2022年1月时成都一二手住宅成交面积还是以新房为主导，达63%，到了7月，成都二手住宅成交面积占比升至54%。
具体到二手房成交套数来看，2022年3月也是成都二手住宅成交套数明显提升的月份，达13858套，在经过4、5月的回调后，2022年7月成都二手成交量冲高至1.7万套，已达到近10年月度最高水平。
据了解，成都二手房指导价最早始于2021年5月，目前尚未有明文取消，但进入2022年后，开始可超指导价挂牌，银行放款也不再严格参照指导价，可以说二手房指导价早已“名存实亡”。
同样的情况也发生在其他多个发布二手房指导价的城市，据CRIC统计，自2021年2月起，全国共有15个城市发布二手房指导价，截至目前已有13个城市二手房指导价制度基本都已实质性取消。这也成为重点城市二手房市场保持强劲复苏势头的重要支撑。
03 5年前买的二手房，有的已“亏本”
在二手房“真香”的呼声中，我们与部分已购买二手房的购房者进行了交流，发现已有部分年限较长二手房业主面临置换较难的问题。
落落是2017年10月份买的二手房，90平方米大两居，当时的总价是120万，5年过去了，房价不仅没涨，降价近20万仍无人接手。
“作为土生土长的武汉人，我几乎是看着武汉楼市从2016年迅速崛起，政策对当时人的购房心理产生了很大的影响，由于前两年武汉房价上涨很快，那时候担心限购越来越严格，恐慌性购房的人群不在少数。2017年10月我入手了一套‘知根知底’的房子。这套房子在汉阳，是一套90平方米左右的大两居，双卧室朝南，地理位置也很好，二环内靠近地铁四号线，而且得房率非常高。缺点是小区是2000年左右的板楼，没有电梯。”
落落算了一笔账，当时加上税费总价接近120万，单价1.3万元/平方米。再加上后续装修，购置家具家电，整体下来要130万左右。
买完之后两年，小区房价出现了上涨，2020年是涨幅最大的时候，当时一套120平方米的大户型成交总价最高超过了180万，均价1.5万左右，仅过了半年，2021年年初，形势急转直下。
“直到2022年3月有一个看房的人说这套房子太旧，报价105万，这个价格击穿了我的心理防线。”
同样在武汉，2014年建成的带电梯商品房，2.5环靠近地铁位置的94平方米2室2厅。自2022年1月挂牌至今没有成交。6月末，这套房子的挂牌价从170万降到164万，实际上还可以有10万左右的下浮空间，单价从1.8万/平方米降至了1.6万/平方米。但遭遇和落落的房子一样，无人接盘。
不仅是武汉，来自上海的斌斌也有同样的苦恼，他在2017年买的“老破小”总价220万，加上贷款利息和装修成本，成本约260万，然而他们的单价从4.8万/平方米降至4.5万/平方米依然无人问津。
中介甚至告诉他，他们小区这个价格的房子不仅可以挑楼层还都有还价空间。
“现在我已经想通了，不能用以往大家看新房的感觉理解二手房，二手房就是住的，从目前的情况看，近几年想置换大概率都是亏的，别想那么多，住的舒服最重要。”
这三套二手房建造年限从老到新分别为1990年以后，2020年以后，以及2010年以后，虽然都是个例，但也可从中略见一斑。
从近期的成交数据来看，部分重点城市的二手房成交放量，个别城市甚至出现明显增长。究其缘由，一方面是二手房指导价的松绑，另外一方面则是交付焦虑下购房者对二手房对偏好开始加强。
国家统计局数据显示，2022年7月70城房价下降的城市数量再次增加，其中二手房房价下跌的城市较上月增加了3个至51城，同比来看，二手房房价同比下降的城市已多达61个，比上月增加4个。
由此看来，虽然从成交量来看，二手房有部分城市出现了明显增长，但二手房整体的房价依然在下跌。
我们认为，相对新房市场来说，二手房的“坑”同样不少，购房者在选择的时候仍需充分考虑。尤其是部分一二手房倒挂严重的城市，随着新房市场的走低，未来二手房市场也将受到一定的影响。（来源：丁祖昱评楼市）
