本文来源：时代周报 作者：赵佳琪
“进入6月份以来，向我咨询的客户明显变多。”在经历了疫情反复、市场筑底后，2022年7月7日，北京二手房中介韩光终于感受到了市场复苏的气息。
2021年下半年，全国房地产市场下行，同时，北京受到学区房监管、海淀推行二手房指导价等政策的影响，二手房市场一直处于低迷状态。
时隔一年后，这一情况终于有所好转。北京住建委官网数据显示，2022年6月份北京二手房网签11009套，环比上月增长28%。
对此，58安居客房产研究院分院院长张波向时代周报记者表示，回暖的原因主要在于前两个月受疫情影响，一定程度上阻碍了线下看房，导致市场成交的基数较低。而前期积压的购房需求呈现出小幅集中释放，也导致了市场成交量出现上扬。
6月下半月复苏明显
在市场最前端的中介们，于6月份最先感受到了二手房市场的暖意。
“疫情好转之后，出来看房的客户明显变多。”中介刘梅告诉时代周报记者，6月份，通过网络咨询或者直接去门店看房的购房者，相较于4、5月份显著上涨。
“从6月下旬开始，北京二手房的交易量开始稳步上涨，现在基本上已经回归到今年5月疫情前的水平了。”韩光向时代周报记者提供了一组数据，7月3日全天，韩光所在公司成交二手房成交量为402套，而5月同时期，成交量仅为200-300套左右。
诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄向时代周报记者表示，从2022年月度走势来看，4月份，在市场信心尚未完全筑足之下，又遇疫情侵袭，市场修复进程受阻，成交量连续两月下滑。直至6月份，疫情好转，市场情绪回升，二手房成交规模止落回升。
而成交量上涨的背后，是购房者心态的转变，“以前是观望情绪浓重，购房者考虑半年左右很正常，但最近，购房者基本碰到合适的就定了。”韩光向时代周报记者说道。
以保利嘉园一号院一套88.69平方米的房屋为例，该房屋6月18日挂牌，挂牌价为492万元，1天后即成交，成交单价54798元/平方米。
“如果不包括成交过程中的某些流程，从看房到订房大约2个小时就成交了，还有好几拨客户在楼下等着。”韩光告诉时代周报记者，他近期登记的几套房子成交周期都在1天左右。“疫情期间有需求的客户看不了房，所以客户比我们都着急，都是请假来看，觉得还行就直接签了。”
约两周放款，48小时新增房源达1481套
除购房者心态转变外，亦有不少中介认为，北京二手房成交量上涨还与信贷放款速度较快有关，“银行批贷速度更快，并且直接将贷款打到业主银行卡，业主能更快拿到钱。”韩光说。
中介王岐向时代周报记者表示，目前北京组合贷批贷周期在7-15天左右，一个半月就能放款。中介刘磊也告诉时代周报，基本两周时间就可以放款，“每年流入房市的资金都有限制，前半年交易多后半年就会紧张。今年4月和5月成交量环比都少，所以目前批贷没问题。”
张波向时代周报记者表示，今年4月份以来发布楼市调控政策的城市中，北京是少数没有出台文件、对需求侧进行针对性调控放松的城市，而北京市场的回暖却早在今年一季度就已确立。在此背景下，政策的放松信号偏弱，因此，针对楼市的实质性利好集中在信贷层面。
张波认为，北京房贷的变化重点体现在审查以及放款节奏的变快，这一变化在去年年底就已经有所显现，今年则延续了相关变化，这也导致市场的流动性增强，尤其是不少改善置换人群可以快速实现“卖旧买新”，这是北京楼市总体小幅升温的主要原因。
同时，贷款放款周期变快，也会令新增挂牌量增加。王岐向时代周报记者出示了一组数据，链家目前在北京地区共有108415套房源，而48小时新增房源达1481套，相较疫情时数量明显变多。
“北京二手房购房者有其特定标准，如按户型选房等，之前市面上房源少，可供购房者选择范围不多，极大可能碰不到心仪的房子，而可选择的房源变多后，成交量自然会上涨。”在韩光看来，新增挂牌量的增加也是成交量上涨的原因之一。
成交量上涨的同时，北京二手房的房价也在微涨。诸葛找房数据研究院监测数据显示，2022年6月北京二手住宅市场均价为58730元/㎡，环比上涨0.56%，同比上涨5.51%，同比涨幅较上月扩大0.29个百分点。北京市场均价自2月起连续5个月上涨，而且6月市场均价创近两年来月度新高。
陈霄向时代周报记者表示，当前北京市场信心有一定改善，随着政策基本面持续向好，加大对合理住房需求的支持力度，北京二手房成交量仍有回升空间。
预计下半年走稳
事实上，不仅仅是北京，贝壳数据显示，今年上半年全国二手房市场低位修复，市场量价及预期均有改善。
上半年，各城市因城施策，积极使用房地产调控政策工具箱，采用包括放松限贷（降首付、取消认房认贷）、限购、限售、个税免征年限缩短等措施，提振市场预期，恢复市场流通。
核心城市群市场复苏节奏较快、力度较大。尤其是长三角城市群，本身需求基本面良好，在上海疫情好转和政策支持下，南通、合肥等城市市场率先复苏。大湾区的深圳、东莞也在底部酝酿复苏的动力，环比增长势头比较明显。
贝壳研究院分析称，根据历史政策传导规律，市场复苏分为领头复苏、带动复苏和整体复苏三个阶段。第一阶段领头复苏，即少数领头城市市场信心率先修复，成交量修复增长、价格止跌企稳；第二阶段更多的城市跟进，出现量增价涨；第三阶段修复传导至其他基本面较弱的城市。当前市场处于第一阶段向第二阶段过渡时期，即强二线和一线城市领头修复，普通二线及以下城市预期仍在低位。
同时，从2014-2015年市场复苏时间节奏看，第二阶段复苏在第一阶段约3个月之后，第三阶段在第二阶段约4个月之后。考虑到本轮下行出现房企流动性风险和疫情扰动风险，本轮市场第二、第三阶段修复所需时间可能更长，并且第三阶段修复只包括部分城市。据此推演，今年8月普通二线城市房价企稳，年底部分低能级城市房价企稳。
贝壳研究院认为，假设下半年外部经济形势没有突发事件，根据不同城市需求基本面和政策支持力度综合判断，预计今年下半年一线城市与去年同期销售额基本持平。
而陈霄则认为，由于北京市场潜在购房需求仍较旺盛，预计接下来，随着市场环境逐步好转，下半年成交有望迎来显著上升局面。
张波向时代周报记者表示，预计在相对宽松的信贷政策下，二手房市场积极复苏的力度会进一步加强，总体来看全年月成交量高峰有望出现在金九银十。
（应受访者要求，韩光、王岐、刘磊、刘梅均为化名）
